L’histoire de la SIDR

La plus ancienne des SIDOM (Société Immobilières d'Outre-Mer) a été créée en 1949, pour aider l’île à se relever des dégâts causés par un cyclone (celui de 1948) particulièrement dévastateur pour l’habitat réunionnais.

En 1950, on estime la population réunionnaise à 230.000 habitants, ce qui, vu la taille des familles, correspond à 46.000 foyers. 28% seulement des logements de l’époque sont en dur, 12% seulement bénéficient de l’électricité et 10% de l’eau courante.

Loin d’être linéaire, ce développement a connu des hauts et des bas, fluctuant au gré des lois de finances : 800 livraisons par an dans les années 70, moins de 500 dans les années 80 ; un premier pic à 2 500 dans les années 90 avant de tomber en dessous de 1 250 dans les années 2000. La production de logements neufs de l’ensemble des bailleurs sociaux s'accélère après 2010, dépassant en 2015 les 3 000 logements livrés grâce à la conjugaison de la défiscalisation et de la LBU (Ligne Budgétaire Unique).

La structuration des villes au cours des années 50 a procédé elle aussi par vagues. 

Au début des années 50, on trouve quelques rares trames coloniales orthogonales dans les hypercentres de Saint-Denis, Saint-Pierre, du Port… L’autre figure du paysage urbain prend la forme de villes-rues : Sainte-Suzanne, Saint-André, Saint-Benoît, Saint-Paul, Saint-Leu... Elles sont cernées de près par des extensions urbaines plus ou moins maîtrisées et, plus à distance, par des écarts ruraux qui abritent une économie agricole de plantations. La démographie galopante entraîne une urbanisation spontanée et diffuse massive.

A partir des années 50, l’accueil des plus démunis domine l’agenda de la SIDR et les premiers quartiers d’habitat social sortent de terre (collectif et individuel en bande) : Le Chaudron, quartier SIDR au Port, Ravine Blanche à Saint-Pierre, cases TOMI ou SATEC pour le logement privé. Parallèlement, on entame la mise à niveau des équipements publics.

Au prix de mille réflexions, discussions et incompréhensions, dont rendent compte les débats animés de son conseil d’administration, la SIDR achète du foncier, aménage, construit, aide au « peuplement » des quartiers, intervient sur la mixité quand sur un même quartier sont logés des « fonctionnaires », des salariés, des agriculteurs, dans des logements offrant le confort moderne de l’époque avec des loyers différenciés.

Le paysage des opérateurs sociaux se complexifie et on assiste à la création de nouveaux opérateurs tels que la SEDRE, SEM d’aménagement départementale, en 1968, ou encore la SHLMR en 1971, créée à l’initiative du Département et par apport de la SIDR pour régler le problème du logement des salariés en récupérant les financements HLM auxquels la SIDR ne peut prétendre. De nouveaux outils (ZUP, ZAC, ZAD,…) permettent d’ouvrir de grandes zones à l’urbanisation : la ZUP du Port, de différentes ZAC à Saint-Denis et dans les communes les plus importantes.

De nombreux logements locatifs sociaux sont construits à Saint-Denis, au Port, Saint-Pierre jusqu’à la fin des années 1970, essentiellement sur des terrains vierges et par résorption des bidonvilles.

Ces mutations ne se font pas sans secousses, et le passage d’un logement individuel, fût-il insalubre, à un logement collectif répondant aux normes de confort de l’époque n’évite pas l’apparition de vives tensions sociales quand le chômage s’en mêle, comme au Chaudron.

Elle intervient alors que la production de logements sociaux chute, marquant ainsi l’enclenchement d’une nouvelle dynamique. Après les lois de décentralisation en 1983, les collectivités locales créent de nombreuses SEM d’aménagement et de logement : SEMADER en 1985, puis SODIAC à Saint-Denis, SEMAC dans l’Est, SODEGIS dans le Sud. On assiste à l’alignement de la SEDRE sur ce même modèle, à la fois opérateur de logement social et d’aménagement. En 1986, l’Etat revisite en profondeur la politique d’habitat social de l’Outre-mer avec de nouveaux financements dédiés (LLS, LLTS, LES en accession très sociale) et promulgue la première loi de défiscalisation du logement pour le secteur privé outre-mer.

Il s’explique par plusieurs phénomènes. L’accélération très forte et la diversification de la production urbaine par les SEM d’aménagement. L’extension des ZAC (Zones d’Aménagement concerté) à tous les quartiers de l’île. La multiplication des RHI, notamment sur les grands bidonvilles urbains, en mélangeant restructuration parcellaire, construction neuve, locatif, accession, amélioration de l’habitat, implantation d’équipements. Mais aussi l’intervention sur zones d’activités, avec le développement d’immobilier à vocation économique. L’expérimentation et la diversification de la production de logement social (Ecodom, Rex, participation des habitants,…). L’essor des SEM favorisées par un sous-encadrement criant des communes et par une relation étroite entre les élus créateurs de SEM et les dirigeants de ces sociétés qu’ils ont choisis. La mise en place d’outils financiers adaptés aux besoins de production de foncier aménagé, comme le FRAFU (partenariat entre Etat, Région et Département).

La fin des années 90 est donc marquée par une très forte production de logements sociaux (environ 4 000 par an en locatif + accession) qui s’accompagne d’un recul de l’insalubrité. En l’absence de promoteurs privés d’envergure (à l’exception du groupe APAVOU), le logement social reste en effet le moteur de l’urbanisation.

On assiste à une crise du logement social, à l’accélération de la défiscalisation et à l’apparition de nouveaux acteurs. La politique du logement social perturbée par le basculement de la gestion de la LBU du Ministère du logement à celui de l’Outre-mer en 1996 perd peu à peu en efficacité et la production s’effondre (de 4 000 à 1 500 logements neufs/an). Certaines communes sont réticentes à s’engager dans des opérations d’aménagement, du fait de l’image trop sociale de ces projets mais également compte-tenu de leurs difficultés à investir dans la construction des équipements et des infrastructures nécessaires. Certaines SEM subissent le relâchement des liens avec leurs Elus après les élections de 2001 et affrontent une grave crise. L’obligation de mettre en concurrence les opérations d’aménagement à partir de 2005 distend un peu plus ce lien. Les bailleurs sociaux historiques (SIDR et SHLMR) renforcent leurs propres services d’aménagement.

A partir de 2003, de nouveaux paramètres de défiscalisation, beaucoup plus intéressants pour les investisseurs, entraînent le développement de nouveaux promoteurs privés (SPAG, PRMI, SOBEFI, CADJEE) sur l’immobilier (70 à 80 % des logements sont acquis par des investisseurs extérieurs à l’île). La création de foncières à l’initiative des propriétaires fonciers historiques pour valoriser leur patrimoine (CBO Territoria, Quartier Français,…) est favorisée, avec un positionnement sur l’aménagement, le logement, l’immobilier d’activités. La hausse très importante du coût du foncier et de la construction rend problématique l’accession à la propriété des classes moyennes et amplifie les difficultés du logement social. Les EPCI montent en charge progressivement et leur restructuration géographique permet le lancement de réflexions de type SCOT/PLH (SCOT : Schéma de Cohérence territoriale ; PLH : Programmes locaux de l’Habitat).